Una escrituración de donación ante Notario Público, es el proceso legal y formal mediante el cual se transfiere la propiedad de un bien inmueble (como una casa, terreno, departamento, etc.) de un donante a un donatario, con la intervención y validación de un notario público. Es un paso fundamental e indispensable para que la donación tenga plena validez jurídica y se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.
Documentación de las Partes (Donante y Donatario):
Identificaciones oficiales vigentes: Tanto del donante(es) como del donatario(s), (INE/IFE, pasaporte documento oficial expedido por autoridad federal, estatal, municipal, por organismos públicos autónomos o con documentos expedidos por gobiernos de otros países, que contengan su fotografía y firma).
Comprobante de domicilio reciente: (No mayor a 3 meses) Recibo de luz, agua, teléfono o estado de cuenta bancario. Tanto del donante(es) como del donatario(s).
CURP, RFC, CSF: Clave Única de Registro de Población, Registro Federal de Contribuyentes y Constancia de Situación Fiscal, Tanto del donante(es) como del donatario(s).
Actas de nacimiento: Tanto del donante(es) como del donatario(s).
Acta de matrimonio (en caso de estar casado): Si el donatario está casado, y el inmueble forma parte de la sociedad conyugal, es indispensable presentar el acta de matrimonio y todos los documentos antes mencionados del cónyuge. En caso de divorcio, la sentencia de divorcio y/o el acta de disolución conyugal.
Documentación del Inmueble:
Título de propiedad (escritura pública original): El primer testimonio de la escritura pública donde se demuestre la propiedad del inmueble.
Poder notarial original: Si
alguna de las partes está representada por otra persona. En caso de persona
moral, se requerirá acta constitutiva y poderes del representante.
Último recibo de pago de predial: El más reciente (del año en curso) con comprobante de pago al corriente, y certificado de no adeudo de predial.
Último recibo de pago de agua: El más reciente con comprobante de pago al corriente, y certificado de no adeudo de agua.
Avalúo de la propiedad: Documento que determina el valor fiscal del inmueble, deberá de ser expedido por profesional en la materia, NO SE ADMITE dictamen catastral.
Certificado de Libertad de Gravamen: Para cada inmueble, solicitado por el notario al Registro Público de la Propiedad, para verificar que no existan hipotecas, embargos u otros gravámenes.
Comprobante de pago al corriente de mantenimiento: En caso de que el inmueble se encuentre en un condominio o fraccionamiento con cuotas de mantenimiento.
Régimen de condominio (si aplica): En caso de propiedades en régimen de condominio.
Planos arquitectónicos, licencia de construcción, alineamiento y número oficial, terminación de obra: Estos documentos pueden ser requeridos, especialmente para inmuebles de reciente construcción o para verificar la legalidad de las construcciones existentes.
Aspectos a considerar durante el proceso:
Pagos, Impuestos y Gastos:
Impuesto Sobre la Renta por Adquisición (ISR): Lo paga el donatario por la ganancia obtenida en el inmueble; en caso de que la donación NO sea entre cónyuges o NO sea para sus hijos; es decir un tercero ajeno a la familia
Impuesto sobre Transmisión Patrimonial (TP): Lo paga el donatario.
Gastos notariales: Incluyen honorarios del notario, gastos por la obtención de certificados, gestoría y otros servicios.
Derechos de registro: Para la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
Posibles adeudos: Si existen adeudos de predial, agua o mantenimiento, deben ser liquidados antes o durante la firma de la escritura.
Firma de la escritura: El notario reúne a las partes (donante y donatario). Se lee en voz alta la escritura, se resuelven dudas y se procede a la firma.
Entrega del testimonio: Una vez firmada, el notario se encarga de los trámites correspondientes, concluidos el notario entrega el testimonio de la escritura al donatario.
¿Por qué es tan importante que sea ante notario público?
Seguridad jurídica: El notario público es un profesional del derecho investido de fe pública. Esto significa que tiene la autoridad para dar certeza y legalidad a los actos que se celebran ante él. En una donación, el notario se asegura de que ambas partes cumplan con los requisitos legales, que el inmueble no tenga gravámenes o problemas legales, y que los documentos sean auténticos.
Validez legal: En México, la ley exige que la donación de bienes inmuebles se realice en escritura pública para que sea válida. Un contrato privado, por sí solo, no es suficiente para transferir legalmente la propiedad.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: Una vez que la escritura es firmada ante notario, este se encarga de tramitar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esta inscripción es crucial porque es lo que hace que la transferencia de propiedad sea oponible a terceros, es decir, que todo el mundo sepa quién es el nuevo dueño del inmueble.
Cálculo y pago de impuestos: El notario es responsable de calcular y retener los impuestos correspondientes a la donación (como el Impuesto Sobre Transmisión Patrimonial - TP, y el Impuesto Sobre la Renta por adquisición - ISR, en caso de que aplique para el donatario).
Asesoría legal: El notario brinda asesoría imparcial a ambas partes sobre los derechos, obligaciones y consecuencias legales y fiscales de la donación.
En resumen, el proceso de escrituración de donación ante notario público implica:
1. Acudir con un notario público: Él será el encargado de guiar todo el proceso.
2. Reunir la documentación: Tanto el donante como el donatario deben presentar una serie de documentos, como identificaciones oficiales, título de propiedad del inmueble, comprobantes de pago de predial y agua, entre otros.
3. Verificación del inmueble: El notario verifica que el inmueble no tenga adeudos, gravámenes o problemas legales (a través de certificados como el de libertad de gravamen).
4. Avalúo: Se realiza un avalúo para determinar el valor real de la propiedad.
5. Redacción de la escritura: El notario redacta el documento que formaliza la donación, incluyendo todos los detalles del inmueble, el precio, las condiciones de pago, y los datos de donante y donatario.
6. Firma de la escritura: Las partes (donante y donatario) se reúnen ante el notario para leer y firmar la escritura.
7. Pago de impuestos y derechos: Se realizan los pagos de los impuestos y derechos correspondientes.
8. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: El notario tramita la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
9. Entrega del testimonio: Una vez concluido el proceso, el notario entrega al donante un testimonio de la escritura ya inscrita.
La escrituración es un paso esencial para proteger la inversión del donante y darle certeza jurídica a la operación de donación de un inmueble.
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