La división o liquidación de la copropiedad de un inmueble ante Notario Público es un trámite común cuando dos o más personas poseen en común un bien inmueble y desean separar sus partes. Es importante destacar que, en general, nadie está obligado a permanecer en la indivisión , siempre y cuando el bien lo permita y no existan impedimentos legales.
Existen principalmente dos formas de terminar con la copropiedad de un inmueble, que se pueden realizar ante Notario Público:
1. Subdivisión, liquidación y adjudicación: Esto ocurre cuando el inmueble es físicamente divisible y cumple con las normativas de desarrollo urbano del municipio. En este caso, el notario protocoliza la autorización de subdivisión obtenida de las autoridades competentes, y procede a su liquidación y adjudicación a cada copropietario.
2. Disolución de Copropiedad, Adjudicación o Venta: Cuando el inmueble no es divisible cómodamente o las partes deciden no subdividirlo, pueden optar por:
Adjudicación: Uno de los copropietarios adquiere la parte de los demás, convirtiéndose en el único dueño.
Venta al copropietario o a un tercero: Se vende el inmueble al copropietario o a un tercero y el precio se liquida o reparte entre los copropietarios según sus porcentajes.
Requisitos generales para la división de copropiedad ante Notario Público: Los requisitos pueden variar ligeramente según la situación específica, pero en general se solicitará lo siguiente:
Título de propiedad (escritura pública original): El testimonio de la escritura pública donde se demuestre la copropiedad del inmueble.
Poder notarial original: Si alguna de las partes está representada por otra persona. En caso de persona moral, se requerirá acta constitutiva y poderes del representante.
Convenio de liquidación de copropiedad: En caso de que se realice una adjudicación o venta, se establecerán los acuerdos entre los copropietarios sobre cómo se realizará la división o reparto.
Plano o croquis de localización general e individual de los inmuebles a dividir: Con Geo Localización, por tratarse de una división o liquidación de copropiedad, se requerirá el plano autorizado por la Dirección de Obras Públicas, Planos elaborados por perito con medidas y linderos, orientación y con cuadro de coordenadas UTM, por la totalidad y por cada fracción resultante
Subdivisión o Fraccionamiento Aprobado: Cuando el inmueble es físicamente divisible y cumple con las normativas de desarrollo urbano del municipio. En este caso, el notario protocoliza la autorización de subdivisión obtenida de las autoridades competentes, se debe acompañar el trámite de subdivisión o fraccionamiento aprobado por el Honorable Ayuntamiento, con sus recibos de pago originales, en caso de NO acompañar en original la autorización y los recibos de pago no se puede iniciar su trámite.
Último recibo de pago de predial: El más reciente de la totalidad del predio (del año en curso) con comprobante de pago al corriente. Y certificado de no adeudo de predial.
Último recibo de pago de agua: El más reciente con comprobante de pago al corriente. Y certificado de no adeudo de agua.
Avalúos de las fracciones resultantes: De las fracciones a dividir; y son los documento que determinan el valor fiscal de los inmuebles. Deberán de ser expedidos por profesional en la materia, NO SE ADMITEN dictamen catastrales.
Certificado de Libertad de Gravamen: Para cada inmueble, solicitado por el notario al Registro Público de la Propiedad, para verificar que no existan hipotecas, embargos u otros gravámenes.
Comprobante de pago al corriente de mantenimiento: En caso de que el inmueble se encuentre en un condominio o fraccionamiento con cuotas de mantenimiento.
Régimen de condominio (si aplica): En caso de propiedades en régimen de condominio.
Planos arquitectónicos, licencia de construcción, alineamiento y número oficial, terminación de obra: Estos documentos pueden ser requeridos, especialmente para inmuebles de reciente construcción o para verificar la legalidad de las construcciones existentes.
Documentación de las Partes (Copropietarios):
Identificaciones oficiales vigentes: De todos los copropietarios, (INE/IFE, pasaporte documento oficial expedido por autoridad federal, estatal, municipal, por organismos públicos autónomos o con documentos expedidos por gobiernos de otros países, que contengan su fotografía y firma).
Poder notarial original: Si alguna de las partes está representada por otra persona. En caso de persona moral, se requerirá acta constitutiva y poderes del representante.
Comprobante de domicilio reciente: (No mayor a 3 meses) Recibo de luz, agua, teléfono o estado de cuenta bancario. De todos los copropietarios.
CURP, RFC, CSF: Clave Única de Registro de Población, Registro Federal de Contribuyentes y Constancia de Situación Fiscal, Tanto del comprador(es) como del vendedor(es).
Actas de nacimiento: Tanto del comprador(es) como del vendedor(es).
Acta de matrimonio (en caso de estar casado): Si el vendedor o comprador están casados, y el inmueble forma parte de la sociedad conyugal, es indispensable presentar el acta de matrimonio y todos los documentos antes mencionados del cónyuge. En caso de divorcio, la sentencia de divorcio y/o el acta de disolución conyugal.
Aspectos a considerar durante el proceso:
Pagos, Impuestos y Gastos:
Impuesto sobre Transmisión Patrimonial (TP): Lo paga cada copropietario respecto su fracción resultante.
Gastos notariales: Incluyen honorarios del notario, gastos por la obtención de certificados, gestoría y otros servicios.
Derechos de registro: Para la inscripción de las escrituras resultantes en el Registro Público de la Propiedad.
Posibles adeudos: Si existen adeudos de predial, agua o mantenimiento, deben ser liquidados antes o durante la firma de la escritura.
Firma de la escritura: El notario reúne a las partes (copropietarios). Se lee en voz alta la escritura, se resuelven dudas y se procede a la firma.
Entrega del testimonio: Una vez firmada, el notario se encarga de los trámites correspondientes, concluidos el notario entrega los testimonios de la escritura a los copropietarios referente a su fracción resultante.
Procedimiento general:
Acuerdo entre copropietarios: Es fundamental que todos los copropietarios estén de acuerdo en la división y en la forma en que se realizará (subdivisión, adjudicación, venta). Si no hay acuerdo, puede ser necesario recurrir a un juicio de división de cosa común.
Obtención de documentos: El notario recibirá los documentos solicitados y abrirá expediente.
Trámite ante autoridades (si aplica subdivisión): Si la opción es la subdivisión, se deberá obtener la autorización de las autoridades municipales de Obras Públicas. Esto implica la presentación de planos y el cumplimiento de la normativa local.
Elaboración de la escritura: Una vez reunida la documentación y obtenidas las autorizaciones (si aplica), el notario redactará la escritura pública de división de copropiedad o la que corresponda (adjudicación, compraventa, etc.).
Firma de la escritura: Todos los copropietarios (o sus representantes legales) deberán comparecer ante el notario para firmar la escritura.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: La escritura pública debe ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos ante terceros.
Consideraciones importantes:
Costos: El trámite ante notario genera honorarios notariales, impuestos (como el Impuesto Sobre Transmisión Patrimonial - TP, si hay transmisiones de propiedad) y derechos de registro. Es importante consultar con el notario sobre los costos.
Derecho del tanto: En caso de que uno de los copropietarios desee vender su parte a un tercero, los demás copropietarios tienen el "derecho del tanto", es decir, la preferencia para adquirir esa porción bajo las mismas condiciones. Esta notificación se suele realizar a través de notario.
Cómoda división: La ley establece que la división debe ser "cómoda", lo que significa que no debe afectar sustancialmente el valor o la utilidad de las partes resultantes. Las normativas de desarrollo urbano son cruciales en este aspecto.
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