Una escrituración de compraventa de fraccion ante Notario Público es el proceso legal y formal mediante el cual se transfiere la propiedad de un bien inmueble (como una casa, terreno, departamento, etc.) de un vendedor a un comprador, con la intervención y validación de un notario público. Es un paso fundamental e indispensable para que la compraventa tenga plena validez jurídica y se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.
Documentación del Inmueble:
Título de propiedad (escritura pública original): El primer testimonio de la escritura pública donde se demuestre la propiedad del inmueble.
Contrato de compraventa (en su caso): Si existe un contrato privado previo entre las partes.
Plano o croquis de localización general e individual del inmueble: Especialmente si se trata de una subdivisión, se requerirá el plano autorizado por la Dirección de Obras Públicas, Planos elaborados por perito con medidas y linderos, orientación y con cuadro de coordenadas UTM
Subdivisión o Fraccionamiento Aprobado: Cuando el inmueble es físicamente divisible y cumple con las normativas de desarrollo urbano del municipio o estado. En este caso, el notario protocoliza la autorización de subdivisión obtenida de las autoridades competentes, se debe acompañar el trámite de subdivisión o fraccionamiento aprobado por el Honorable Ayuntamiento, con su recibo de pago original, en caso de NO acompañar en original la autorización y el recibo de pago no se puede iniciar su trámite.
Último recibo de pago de predial: El más reciente de la totalidad del predio (del año en curso) con comprobante de pago al corriente. Y certificado de no adeudo de predial.
Último recibo de pago de agua: El más reciente con comprobante de pago al corriente. Y certificado de no adeudo de agua.
Avalúo de la propiedad: De la fracción a transmitir; y es el documento que determina el valor fiscal del inmueble. Deberá de ser expedido por profesional en la materia, NO SE ADMITE dictamen catastral.
Certificado de Libertad de Gravamen: Para cada inmueble, solicitado por el notario al Registro Público de la Propiedad, para verificar que no existan hipotecas, embargos u otros gravámenes.
Comprobante de pago al corriente de mantenimiento: En caso de que el inmueble se encuentre en un condominio o fraccionamiento con cuotas de mantenimiento.
Régimen de condominio (si aplica): En caso de propiedades en régimen de condominio.
Planos arquitectónicos, licencia de construcción, alineamiento y número oficial, terminación de obra: Estos documentos pueden ser requeridos, especialmente para inmuebles de reciente construcción o para verificar la legalidad de las construcciones existentes.
Documentación de las Partes (Comprador y Vendedor):
Identificaciones oficiales vigentes: Tanto del comprador(es) como del vendedor(es), (INE/IFE, pasaporte documento oficial expedido por autoridad federal, estatal, municipal, por organismos públicos autónomos o con documentos expedidos por gobiernos de otros países, que contengan su fotografía y firma).
Poder notarial original: Si alguna de las partes está representada por otra persona. En caso de persona moral, se requerirá acta constitutiva y poderes del representante.
Comprobante de domicilio reciente: (No mayor a 3 meses) Recibo de luz, agua, teléfono o estado de cuenta bancario. Tanto del comprador(es) como del vendedor(es).
CURP, RFC, CSF: Clave Única de Registro de Población, Registro Federal de Contribuyentes y Constancia de Situación Fiscal, Tanto del comprador(es) como del vendedor(es).
Actas de nacimiento: Tanto del comprador(es) como del vendedor(es).
Acta de matrimonio (en caso de estar casado): Si el vendedor o comprador están casados, y el inmueble forma parte de la sociedad conyugal, es indispensable presentar el acta de matrimonio y todos los documentos antes mencionados del cónyuge. En caso de divorcio, la sentencia de divorcio y/o el acta de disolución conyugal.
Aspectos a considerar durante el proceso:
Pagos, Impuestos y Gastos:
Precio de venta del inmueble: Es importante declarar el monto acordado por las partes.
Impuesto Sobre la Renta (ISR): Lo paga el vendedor por la ganancia obtenida en la venta del inmueble, aunque existen exenciones si se trata de casa habitación y se comprueba que el vendedor la ha habitado en forma ininterrumpida y desde que la adquirió, y sea la primera venta que realizan en 3 tres años a la fecha,.
Impuesto sobre Transmisión Patrimonial (TP): Lo paga el comprador.
Gastos notariales: Incluyen honorarios del notario, gastos por la obtención de certificados, gestoría y otros servicios.
Derechos de registro: Para la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
Posibles adeudos: Si existen adeudos de predial, agua o mantenimiento, deben ser liquidados antes o durante la firma de la escritura.
Firma de la escritura: El notario reúne a las partes (comprador y vendedor). Se lee en voz alta la escritura, se resuelven dudas y se procede a la firma.
Entrega del testimonio: Una vez firmada, el notario se encarga de los trámites correspondientes, concluidos el notario entrega el testimonio de la escritura al comprador.
¿Por qué es tan importante que sea ante notario público?
Seguridad jurídica: El notario público es un profesional del derecho investido de fe pública. Esto significa que tiene la autoridad para dar certeza y legalidad a los actos que se celebran ante él. En una compraventa, el notario se asegura de que ambas partes cumplan con los requisitos legales, que el inmueble no tenga gravámenes o problemas legales, y que los documentos sean auténticos.
Validez legal: En México, la ley exige que la compraventa de bienes inmuebles se realice en escritura pública para que sea válida. Un contrato privado, por sí solo, no es suficiente para transferir legalmente la propiedad.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: Una vez que la escritura es firmada ante notario, este se encarga de tramitar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esta inscripción es crucial porque es lo que hace que la transferencia de propiedad sea oponible a terceros, es decir, que todo el mundo sepa quién es el nuevo dueño del inmueble.
Cálculo y pago de impuestos: El notario es responsable de calcular y retener los impuestos correspondientes a la compraventa (como el Impuesto Sobre Transmisión Patrimonial - TP, y el Impuesto Sobre la Renta - ISR, en caso de que aplique para el vendedor).
Asesoría legal: El notario brinda asesoría imparcial a ambas partes sobre los derechos, obligaciones y consecuencias legales y fiscales de la compraventa.
En resumen, el proceso de escrituración de compraventa ante notario público implica:
1. Acudir con un notario público: Él será el encargado de guiar todo el proceso.
2. Reunir la documentación: Tanto el comprador como el vendedor deben presentar una serie de documentos, como identificaciones oficiales, título de propiedad del inmueble, comprobantes de pago de predial y agua, entre otros.
3. Verificación del inmueble: El notario verifica que el inmueble no tenga adeudos, gravámenes o problemas legales (a través de certificados como el de libertad de gravamen).
4. Avalúo: Se realiza un avalúo para determinar el valor real de la propiedad.
5. Redacción de la escritura: El notario redacta el documento que formaliza la compraventa, incluyendo todos los detalles del inmueble, el precio, las condiciones de pago, y los datos de comprador y vendedor.
6. Firma de la escritura: Las partes (comprador y vendedor, y en su caso, la institución financiera si hay un crédito hipotecario) se reúnen ante el notario para leer y firmar la escritura.
7. Pago de impuestos y derechos: Se realizan los pagos de los impuestos y derechos correspondientes.
8. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: El notario tramita la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
9. Entrega del testimonio: Una vez concluido el proceso, el notario entrega al comprador un testimonio de la escritura ya inscrita.
La escrituración es un paso esencial para proteger la inversión del comprador y darle certeza jurídica a la operación de compraventa de un inmueble.
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